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Comment faire une estimation de la valeur de votre maison ou appartement

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Les vendeurs ont tendance à faire une estimation trop élevé de la valeur de leur bien mais finissent par baisser le prix de vente au prix du marché. Ce processus dure en moyenne 3 mois et fait perdre aux vendeurs du temps et de l’argent.

Vous avez probablement une idée approximative de la valeur de votre maison en fonction du prix de vente des maisons des voisins. Cependant, ces chiffres ne vous donnent pas une image complète de la valeur de votre logement et si vous envisagez de vendre, cela peut avoir de graves conséquences. Si vous faite une estimation trop élevé, votre maison ou appartement restera sur le marché pendant des mois. Ce qui vous coûte du temps, de l’argent et vous empêche d’acheter la prochaine maison de vos rêves. Aussi, une estimation trop faible signifie laisser de l’argent sur la table. Nous vous expliquerons comment estimer la valeur de votre logement et les principales erreurs à éviter.

Comment calculer la valeur de votre maison comme un pro

La plupart des professionnels de l’immobilier utilisent le même processus pour estimer les maisons et appartements. Cela implique deux étapes : trouver des biens immobilier à comparer avec votre logement et faire des ajustements.

Étape 1: Recherche de biens similaires

La première étape pour estimer une maison consiste à trouver des biens similaires comme base de référence pour le prix de votre maison. «Comparable» est le mot clé ici : vous ne pouvez pas simplement prendre les 5 dernières maisons vendues dans votre quartier ou choisir les maisons qui se sont vendues au meilleur prix. Le but est de trouver 4-6 biens les plus similaires à votre logement en fonction de facteurs tels que l’emplacement, les caractéristiques et les commodités. Voici quelques conseils de base pour bien comparer :

  • Des transactions récentes :
    Recherchez les maisons qui ont été idéalement vendues au cours des 90 derniers jours et pas plus de 6 mois auparavant.
  • Caractéristique de la similarité :
    Choisissez des habitations qui ressemblent le plus à votre logement en termes de caractéristiques, y compris le type de maison (plein pied, avec étages…), le nombre de chambres, les salles de bains et la superficie.
  • Distance :
    Dans la mesure du possible, choisissez des maisons dans le même quartier ou arrondissement que votre maison ou appartement. 
  • Emplacement :
    Si votre maison a un emplacement unique, par exemple dans une rue animée, en front de mer, avec une vue, recherchez des biens similaires.


Étape 2: Faire des ajustements

Lorsque vous choisissez des biens similaires à comparer avec votre logement, vous constaterez rapidement qu’il n’ya pas deux maisons identiques. Même si vous trouvez une maison qui ressemble fortement à la votre, située juste à côté et construite la même année, il y aura inévitablement des différences d’entretien et de mise à niveau ou rénovation. La prochaine étape consiste à effectuer des ajustements pour ces différences.

Tout d’abord, prenez chaque logement et comparez-le caractéristique par caractéristique à votre domicile. Deuxièmement, lorsque vous trouvez des différences importantes telles que la superficie ou le nombre de chambres, ajoutez ou soustrayez la valeur de cette différence.

Par exemple, supposons que votre maison dispose de 3 chambres et qu’un bien similaire n’en possède que 2. Le but est de savoir combien le bien similaire aurait été vendu s’il avait également 3 chambres à coucher. Vous devez faire des ajustements comme celui-ci pour chaque différence majeure entre votre maison et les biens avec lesquels vous comparez.

Enfin, faites la somme de tous les ajustements pour obtenir un prix ajusté. Cela représente le prix de vente du bien similaire si il avait toutes les caractéristiques de votre domicile. Après avoir obtenu le prix ajusté pour chaque bien comparé, vous devez prendre une moyenne pondérée pour obtenir la valeur de votre maison.

Mais comment savoir combien ajouter ou soustraire à une différence de caractéristique ? Pour le savoir, vous devez rechercher les ventes récentes à proximité de maisons très similaires. Donc, pour l’exemple des chambres à coucher, vous devez rechercher des maisons presque identiques, sauf que certaines ont 2 chambres et d’autres 3 chambres. En trouvant la différence dans les prix de vente pour ces maisons avec de nombres de chambres différents, vous pourrez estimer combien vaut une chambre supplémentaire.

En plus de s’adapter aux caractéristiques de votre domicile, vous devrez peut-être parfois vous adapter aux tendances du marché, telles que l’évolution du prix des maisons de votre région. Par exemple, si vous êtes sur un marché où les maisons se sont rapidement appréciées, vous pouvez effectuer un ajustement égal au pourcentage d’appréciation sur cette période. Les évaluateurs appellent ces « ajustements sur l’actualisation de la valeur immobilière ».

Erreurs à éviter lors de l’estimation de votre maison

Maintenant que vous avez une idée du processus global d’estimation d’une maison ou d’un appartement, revenons sur les trois principales erreurs commises par les vendeurs :

1.Valoriser votre maison en fonction du prix demandé par votre voisin

C’est une erreur facile d’évaluer votre maison en se basant sur la valeur des maisons du quartier. Le fait qu’une maison soit cotée à un certain prix ne signifie pas qu’elle se vendra pour ce montant. En fait, si vous basez votre estimation sur une maison qui a été mise sur le marché pendant un certain temps, il est plus que probable que votre maison soit trop chère. Lors du choix des biens comparables à votre logement, il existe trois types de statuts à prendre en compte : actif, en attente et vendue.

Les ventes fermées sont des maisons vendues récemment. Ce sont les meilleurs logement sur lesquels vous baser, puisque leurs valeurs ont été validées par le marché.

Les logements en cours de clôture ; ils sont moins utiles car vous n’êtes pas sûr de leur prix de vente final. Il peut être différent du prix de vente affiché pour des raisons telles que les négociations du vendeur ou une mauvaise estimation.

Enfin, les logements actifs sont des logements actuellement sur le marché. Ceux-ci ne sont pas de bons logements sur lesquels vous baser, car un propriétaire peut inscrire sa maison à n’importe quel prix.


2. Vous baser sur des biens mal estimés (et trop chers)

Il est tentant de chercher les maisons qui se sont vendues au meilleur prix dans votre quartier et d’ajuster la valeur de votre maison. Cependant, si vous en avez trouvé plusieurs et que vous en voyez une qui s’est vendue beaucoup plus cher que les autres, vous ne devriez probablement pas l’utiliser. Vous ne savez pas ce qui a motivé la vente de cette maison. Mais vous savez que c’est une exception et vous ne pouvez pas vous baser dessus.

Pensez simplement à l’inverse : s’il y en avait une qui se vendait beaucoup moins cher que les autres, voudriez-vous l’utiliser dans votre estimation ? Probablement pas. Vous soutiendriez que cela aurait pu être une saisie ou une enchère ou une autre circonstance particulière. Et bien, il en va probablement de même pour ce logement vendu trop cher. Il s’agit probablement d’une valeur aberrante vendue dans des circonstances uniques.

3. S’attendre à un retour sur investissement de 100% sur vos travaux

De nombreux propriétaires croient à tort qu’ils obtiendront la totalité du montant qu’ils ont investi dans des rénovations (ou plus) lorsqu’ils vendent leur maison. Malheureusement, la vérité est que la plupart des améliorations que vous faites commencent à se déprécier au moment où elles sont terminées. Donc, même si vous pensez peut-être que la rénovation de votre cuisine vous rapportera une plus value, la vérité est que cela peut aider à vendre votre maison plus vite. Mais il est peu probable que vous récupériez le coût total des travaux. Pour en savoir plus sur ce sujet, retrouvez notre article pour augmenter la valeur de votre logement avant de vendre.

L’estimation correcte de votre maison est l’une des étapes les plus cruciales pour une vente réussie. C’est une bonne idée de commencer par obtenir une estimation approximative à partir d’un outil en ligne, mais vous ne devriez pas vous arrêter là. Pour obtenir une idée précise de la valeur de votre maison, suivez le processus décrit ci-dessus pour analyser les ventes comparables et procéder à des ajustements.

Savoir comment fonctionne ce processus vous aidera non seulement à évaluer votre maison, mais aussi à mieux comprendre les évaluations faites par les professionnels de l’immobilier.


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